当事人在工程价款支付期限未届满后签订以房抵工程款的协议有效吗？

 当事人在工程价款支付期限届满后签订以房抵工程款的协议，原则上应当认定有效，承包人可依协议要求发包人履行过户登记手续。首先，以房抵工程款协议是一种诺成合同，而非要物合同。绝大多数合同在双方达成合意时就成立，是为诺成合同；少数合同除双方达成合意外，尚需交付标的物才能成立，是为要物合同。要物合同作为合同的特殊类型，需要有法律明确规定。我国现行法律并无以物抵债协议为要物合同之规定，故其原则上应认定为诺成性合同，即于当事人达成合意时成立。那种认为司法实践中将以物抵债作为诺成合同将可能一定程度上导致以物抵债被虚假诉讼所利用，从而倒推出应将所有以物抵债协议均视为要物合同的结论，则不具备法律基础，因而不能成立。因此，除当事人另有约定，工程价款支付期限届满后，当事人签订以房抵工程款协议，协议即生效，房产是否过户登记不影响协议的效力。其次，当事人在工程价款支付期限届满后签订以房抵工程款的协议，不属于流质协议，在不存在房产被查封、抵押等过户登记障碍的情况下，承包人可以要求发包人履行协议，协助办理房产过户登记手续。江苏省高级人民法院《关于审理建设工程施工合同纠纷案件若干问题的解答》（2018 年）第十二条规定：“发包人与承包人在工程款已届清偿期，约定以房屋折抵工程价款的，对该抵债协议的效力如何认定？发包人与承包人在工程款已届清偿期，约定以房屋折抵工程价款的，一方要求确认以房抵债协议无效或者变更、撤销，经审查抵债协议系当事人真实意思表示，且不存在《合同法》第 52 条、第 54 条规定情形的，对其主张不予支持。”

《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》（2016 年）第十六条规定：“当事人达成以房抵债协议，并要求制作调解书的，人民法院应当严格审查协议是否在平等自愿基础上达成；对存在重大误解或显失公平的，应当予以释明；对利用协议损害其他债权人利益或者规避公共管理政策的，不能制作调解书；对当事人行为构成虚假诉讼的，严格按照民事诉讼法第一百一十二条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法）的解释》第一百九十条、第一百九十一条的规定处理；涉嫌犯罪的，移送刑事侦查机关处理。”第十七条规定：“当事人在债务清偿期届满后达成以房抵债协议并已经办理了产权转移手续，一方要求确认以房抵债协议无效或者变更、撤销，经审查不属于合同法第五十二条、第五十四条规定情形的，对其主张不予支持。”《全国法院民商事审判工作会议纪要》（2019 年）第四十四条规定：“【履行期届满后达成的以物抵债协议】当事人在债务履行期限届满后达成以物抵债协议，抵债物尚未交付债权人，债权人请求债务人交付的，人民法院要着重审查以物抵债协议是否存在恶意损害第三人合法权益等情形，避免虚假诉讼的发生。经审查，不存在以上情况，且无其他无效事由的，人民法院依法予以支持。当事人在一审程序中因达成以物抵债协议申请撤回起诉的，人民法院可予准许。当事人在二审程序中申请撤回上诉的，人民法院应当告知其申请撤回起诉。当事人申请撤回起诉，经审查不损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的，人民法院可予准许。当事人不申请撤回起诉，请求人民法院出具调解书对以物抵债协议予以确认的，因债务人完全可以立即履行该协议，没有必要由人民法院出具调解书，故人民法院不应准许，同时应当继续对原债权债务关系进行审理。”第四十五条规定：“【履行期届满前达成的以物抵债协议】当事人在债务履行期届满前达成以物抵债协议，抵债物尚未交付债权人，债权人请求债务人交付的，因此种情况不同于本纪要第 71 条规定的让与担保，人民法院应当向其释明，其应当根据原债权债务关系提起诉讼。经释明后当事人仍拒绝变更诉讼请求的，应当驳回其诉讼请求，但不影响其根据原债权债务关系另行提起诉讼。”