第三人能否就无权处分的不动产善意取得
作者：威海市法律服务网
日期：2019-12-09
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【案情】
2019年8月，李某未经其妻子张某同意，独自将其婚后购买的房屋（房产证登记所有人为李某一人)以市场价出售给不知情的刘某，并办理了过户登记，李某独得了售房款，张某认为李某未经其同意出售夫妻共同财产，该房屋买卖合同无效，请求撤销该房屋买卖合同。
【分歧】
对于刘某能否取得涉案房屋所有权存在两种意见：
第一种意见认为，刘某不能取得房屋所有权。《婚姻法》第十七条规定：“在婚姻关系存续期间，一方或双方共同取得的财产，原则上属于夫妻共同共有”。《物权法》第九十七条规定：“除非另有约定，处分共同共有财产的，须经共同共有人一致同意，处分行为才能对全部共有人发生效力”。李某将房屋出售刘某时，未经共同所有人同意，属于无权处分，故刘某不能取得房屋所有权。
第二种意见认为，刘某善意取得房屋所有权，房屋买卖合同不可撤销。
【管析】
笔者同意第二种意见，主要理由如下:
刘某购买登记在李某名下的房屋系夫妻共同财产，李某将房屋擅自出售给刘某属无权处分，但该房屋登记在李某名下，李某实施擅自出售之无权处分行为时存在权利外观，刘某受让房屋时，主观上为善意，且已经办理完毕房屋过户登记。
根据《物权法》第一百零六条第一款：“无分处分权人将不动产或者动产转让给受让人后，所有权人有权追回；除法律另有规定处，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权:(一）受让人受让该不动或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人”。此外，刘某在受让房屋时，支付了合理价款，并办理了房屋过户登记。
有意见认为善意取得对所有权人保护不利，善意的取得对所有权人是有一定限制，但善意取得基于占有的公信力，维护了交易安全，这项制度存在是必要的。
综上所述，在不动产权利证书未表明所有权上附有其他人的权利且取得方具有善意情况下，占有人无任何负担地取得所有权。刘某符合法律规定善意取得不动产的条件，可善意取得房屋所有权。
（文章来源：中国法院网作者单位：江西省乐安县人民法院）
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